近年来，全国各地普遍加快城镇民用住房建设，各城市的住宅小区数量迅速增加，在客观上成为发布广告的有效载体。

　　从结构上看，住宅小区普遍设有活动中心、绿化带、休闲会所等，利用其发布广告简便、有效；在每栋居民楼的楼道、电梯间及其附近，由于人流量大，也被许多广告主和广告公司看好。

　　一、小区广告的基本特征

　　1.小区广告作为一种普遍现象是近几年才出现的。

　　小区广告作为一种新兴的广告载体，具有发布成本低廉、发布过程简单、受众覆盖面广等特点，而且相应的广告审查容易被忽视。于是，利用住宅小区进行广告宣传的广告主和广告公司越来越多，住宅小区内的广告数量越来越多，小区广告的发布行为亟待规范。

　　据调查，广告公司大多选择人口密集的区域或者人流量大的场所，利用住宅小区内的既有设施安装附属性的广告发布装置，比如在电梯间安装广告宣传橱窗，在住宅小区一层楼厅安装广告传媒电视屏幕等，宣传效果普遍较好。这导致小区广告发展迅速，在很短时间内便在各地大量出现。

　　2.房地产开发商和物业管理机构对小区广告的监督管理意识淡薄。

　　从住宅小区的管理角度看，由于广告公司会交所谓的管理费，小区开发商和物业管理机构有利可图，因此对小区广告的监督管理意识淡薄，而对于广告宣传方面的法律、法规又缺乏系统了解。这样，广告公司进入小区发布广告比较容易。

　　3.广告公司与房地产开发商、物业管理机构形成联系紧密的利益共同体。

　　调查发现，目前广告公司比较注意依托新建住宅小区发布广告。这是因为新建住宅小区可供利用的公共空间和地域面积较大，入住人群的消费能力较强，很容易被广告主认可。同时，有些房地产开发商也愿意通过和广告公司的合作，吸引更多消费者购买楼盘。在这种情况下，许多广告公司借势渗透，在房地产开发项目的实施初期便与房地产开发商洽谈，共同设计未来住宅小区内的广告发布方案及设施安装方案等，实行互补互助，共享广告发布收益，基本形成“一（开发商）带一（广告公司）”的局面；在小区居民入住前，与小区物业管理机构沟通，打通所有进入小区发布广告的环节，确保广告公司独享该小区的广告发布权。

　　二、小区广告监管难点

　　1.住宅小区的开发商或者物业管理机构对小区广告的监督管理有名无实。

　　通常情况下，住宅小区的开发商只关注小区广告发布区域的划分和发布设施的安装，而对具体发布的广告内容不关心，对广告发布活动缺乏必要的限制和监督。

　　物业管理机构虽然负责住宅小区的日常管理，但并不是与广告公司直接签订协议的当事人或见证人，对于广告公司的前期介入及洽谈情况（如管理费多少、广告发布的区域及设施安装方案等）并不了解，有的甚至没有广告公司的联络方式，对小区广告的有效监督和管理无从谈起。

　　2.广告监督管理部门缺乏法律授权和必要的监测监管手段。

　　从广告审查角度看，现有的法律、法规和行政规章，对于小区广告是否属于法律强制调整范畴未作明确规定。同时，住宅小区属于私人领地性质，小区广告是否需要事先审核登记，目前也没有明确规定，现有的广告监测监管网络也未将小区广告纳入监测监管范围。在这种情况下，广告监督管理部门只能对小区广告的内容是否合法进行审查，导致广告公司有机可乘。

　　从监管手段看，广告监督管理部门无法通过登记审查进行事前把关，无法及时掌握辖区内住宅小区的广告发布情况，只有通过辖区工商所的监管执法人员进行了解。工商所监管执法人员在巡查中发现小区广告有违法行为时，收集相关证据及线索，然后上报。同时，由于目前小区广告大量增加，广告监督管理部门也很难一一调查清楚并及时采取措施。

　　三、建立小区广告监管新机制

　　应建立住宅小区广告发布备案机制。广告公司要发布广告，应事前向广告监督管理部门申请备案。在工商机关内部，应实行小区广告备案信息的网络共享，广告监管机构和基层工商所应保持沟通，充分发挥各自优势，抓好动态巡查，做好引导规范工作。

　　应建立物业管理机构直接负责机制。在小区广告监管中，物业管理机构是个关键环节。工商机关应积极引导其建立与辖区工商所的日常联系制度，充分发挥其地处住宅小区、能够及时掌握情况的优势，努力做到及时发现、实时监控。如果遇有小区广告内容变动的情况或者有业主投诉小区广告的情况，物业管理机构应及时向工商机关反映。

　　应建立小区广告监管执法的区域协作机制。目前，居民住宅小区的数量增加得比较快，同一个广告公司或者房地产开发商有可能同时涉及多个住宅小区的广告发布活动。这就需要工商机关加强区域协作，加大对辖区内小区广告的监控力度。广告监管机构应充分发挥业务指导作用，对具体监管中可能出现的问题深入分析，编写操作指南，并经常带领工商所干部走访广告公司和物业管理机构，争取掌握第一手资料。基层工商所应充分发挥属地监管优势，定期走访和巡查住宅小区，随时了解小区广告发布情况，建立和使用好小区广告监管台账，做到底数清、情况明。

　　当然，相关的配套措施也要落实。比如，应加强对广告公司的培训及引导，要求其健全广告审查员制度，增强自律意识；应充分发挥“一会两站”的作用，方便住宅小区居民申（投）诉和举报，发动群众进行监督。

　　□上海市工商局闵行分局

　　彭 炯　秦 玲