近两年在北京房地产市场上大行其道的商改住项目将面临更加严格的监管。近日，北京市住建委发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），其中明确规定：禁止擅自分割已建成的非住宅项目。

　　这是继2010年5月禁止酒店类项目分层、分套(间)销售之后，北京再次对非住宅项目进行严管。根据《通知》，所谓已经建成的非住宅项目，包括商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等。

　　“此次《通知》相比之前的‘酒改住’禁售政策更为严格，囊括了除住宅以外的所有商业项目。”北京市住建委相关人士对记者表示。该《通知》亦被业界解读为“北京全面叫停商改住项目”。

　　值得注意的是，《通知》并未完全卡死商改住项目，满足一定条件则可以改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割。此外，对于违规的行为如何监管亦无实施细则。

　　“北京对商改住这种特殊的项目，过去的规范并不是很明确，导致现在的监管难度很大，需要从政策层面加以规范和管理。但需要细化的政策，不能笼统的要求不能改，并设置对违规项目的惩罚措施或纠错机制。如果一直模糊处理，那么打政策擦边球的现象仍然会存在。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

　　不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，“非住宅项目严禁分割”的通知恰恰反映出了2011年政策调控的新思路——在继续落实已有政策措施的前提下，查遗补漏，严禁变相逃避调控的行为。这样既能进一步规范市场和落实调控政策的意图，也能保证满足正常的自住型购房需求。

　　叫停商改住

　　以往，“商改住+分割出售”一直是开发商打擦边球、逃避调控政策的重要手段。由于项目按商业立项，所以购买时可以不占用“一家一套”的商品房住宅购房指标，同时在贷款上也不受套数限制，规避了限购和限贷两大限制政策。

　　而同样的户型，属于商业、办公或综合立项的非住宅项目价格要比纯住宅低两至三成，因此在高房价背景下，很多有投资和保值需求的购房人成为这类项目的主要买家。

　　尤其是在2010年，住宅市场遭遇严厉调控时，商改住产品成交一路飘红。据北京中原统计，在住宅项目存量房不断上升的情况下，40年或50年产权的商业项目却仍在热销，新政后存量基本没有增加。另据北京市房地产交易管理网数据显示，去年下半年，北京市约有近60个非住宅项目拿到预售许可证，比上半年翻了一番。

　　不少商住项目甚至频现“日光”景象：位于石景山的北方中惠国际中心去年10月7日开盘，据销售人员称，351套房源当日售罄；位于东三环外的一个商改住项目尚未开盘，400多套房源已有4000余人预定。

　　“截至2010年年底，我们的一期项目已经销售了将近18万平方米，基本销售差不多了，可以不用担心2011年的业绩了。”朝阳区某知名商改住项目的销售人员称。

　　记者注意到，北京市场上在建或正在销售的商改住项目并不惧禁令。“商改住叫停的新闻并不影响我们项目，我们的项目已经规划好了，你可以放心购买，想买几套都可以。”多家楼盘的销售人员称。

　　“他们的底气来自于新规不翻旧账。”一位地产业内人士表示，此次新规并没有配合出台执行细则，根据2010年5月北京市住建委等部门发布的“禁酒令”来看，新规并不溯及过往，而是实行新房新办法、老房老办法，对已经申领预售许可证的项目不予追溯。

　　但有些项目的日子就不那么好过了。此次《通知》中明确规定，已建成的非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。

　　不过也有例外：对于确须改变房屋平面布局的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。

　　此外，《通知》还要求，房地产测绘机构应当按照规划许可内容，和规划部门存档备案或经施工图审查机构审定的图纸，对非住宅项目进行测绘。

　　对此，中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰认为，《通知》实际上堵住了商改住的出路。以一些商场为例，原来是商业立项，建成后开发商首先拿到大产权证，如果想改成住宅销售，就要分割成很多间房子，那么这时就必须要进行测绘，而测绘则是办理房产证的必须条件，“这个环节卡死了，已经建成的非住宅项目还想当住宅卖，就没了出路”。

　　监管难度大

　　“一些商改住项目拿地早，有的折算楼面价只有几百元，很便宜，改成住宅产品出售，可以卖到2万多元/平方米。据我所知，某些规模较大的商改住项目，仅一个项目即可以为公司贡献约20亿元的净利润。”上述业内人士对记者表示。

　　这是一笔并不难算的账。以商业立项用地建设成住宅产品销售，在北京乃至全国多个城市早已司空见惯。实际上，很多地产商拿到商业地块之后改建住宅出售，除了利益驱使以外还因为商业项目无需强制性地建设配套设施，比如医院、学校、幼儿园等。

　　这类项目因开发商擅自改变土地用途、配套设施不足、物业管理混乱、可能存在的安全隐患等问题饱受诟病。而政府对此却难以监管。“首先政府不会强制将里面的居住者赶出来，其次在法律上亦没有规定办公项目不能有人居住。”业内人士表示。

　　上述住建委人士亦对记者表示，目前有关该政策如何实施以及监管的细节问题并不清楚，目前手上也没有看到相关配套政策的相关资料。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟亦认为，从商业地产调控可以看出，2011年的市场调控政策将继续陆续出台，但调控政策可能以细化前期政策为主。

　　虽然有“禁止分割销售”的政策，但是北京中原预计2011年商业地产将依然火热，原因除了不受住宅调控政策影响、通胀预期影响外，还有商业地产的高回报率，相比目前北京住宅租售比已经超过1∶500以上，商业地产的出租回报率在1∶300左右，较高的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。

　　不过，亦有人士担忧，虽然从目前来看，商改住项目确实能钻调控政策的空子，但由于政府并不提倡此种类型的产品，从长期来看，其投资潜力值得商榷，而且，如果房产税的靴子今年落地，商改住项目极有可能面临征收高税率。

　　陈国强则更担心政策的监管层面。“商改住项目是市场上一种特殊的物业形态，好处是可以注册公司用来办公，尽管产权年限短，但作为投资品，迎合了市场上的投资需求。”陈国强说，但是，不能忽视商改住产品也存在很多问题，从监管部门层面而言，不能仅仅是政策上的引导，对已经存在的项目可以另外想办法处理，但对于新立项新申报的项目，则要提出明确的要求。