李某等7人共同出资350万元，经过公开竞价购得某金融机构的一栋办公大楼。李某等7人原打算设立一家公司，将该大楼作为经营场所，但因故没有设立公司，大楼由此闲置。随后，7名当事人协商决定将该大楼改造成69套商品房及13间店面房对外销售。截至被工商部门调查时，7名当事人共销售商品房6套、出租店面房2间。

    分歧：

    7名当事人销售自有房屋的行为属于无照经营吗？办案人员对此有两种不同意见。

    第一种意见认为，本案中的7名当事人将办公大楼改造、装修成商品房及店面房对外销售的行为，属于房地产开发行为。根据《城市房地产管理法》第三十条的规定，从事房地产开发应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。本案中，7名当事人的行为属于无照从事房地产开发经营，办案机关应依法对其作出处罚。

    第二种意见认为，当事人将办公大楼改造、装修成商品房及店面房销售的行为，属于房地产交易行为。相关法律和行政法规并没有强制规定从事房地产交易须办理营业执照。因此，本案中的当事人不应受到处罚。

    评析：

    本案的争议焦点是当事人将办公大楼改造、装修成商品房及店面房对外销售的行为属于房地产开发行为还是房地产交易行为。笔者同意第二种意见，认为本案当事人的行为属于房地产交易行为，不属于无照经营，不应受到处罚。

    《城市房地产管理法》对房地产开发和房地产交易作出了明确界定。根据《城市房地产管理法》第二条第三款的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。根据《城市房地产管理法》第二条第四款的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。显然，本案当事人对自有房屋进行改造、装修并转让、租赁的行为，不属于房地产开发行为，而属于房地产交易行为，即房地产转让和房屋租赁行为。

    根据《物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，本案当事人有权处置其依法享有所有权的房屋，包括转让和租赁。《城市房地产管理法》没有规定从事房地产交易应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。换言之，《城市房地产管理法》没有规定房地产转让人或者房屋出租人必须到工商机关办理注册登记。所以，本案当事人将自有房屋对外销售、租赁，不需要办理工商注册登记、领取营业执照，其行为不属于无照经营，不应受到处罚。

    □四川省自贡市大安区工商局　夏绩惠