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别误解误读误判了物业税 |
2009-06-12 阅读次数：99 |
房子是耐用品，会提供收益流，这个收益流的现值之和，就是房子理论上的现价。如果这个收益流下降了，房价就会下降，反之，则会上升。如果其他因素导致的收益增加，抵消了物业税，净收益就会增加，房价会上升。所以，征物业税，对房价的影响非常不确定。希望物业税降低房价，打击房地产投机，从长期看，可能只是一厢情愿的幻想。
其实，把国务院《2009年深化经济改革工作意见的通知》“深化房地产税制改革，研究开征物业税”这句原则性的话，解读为要开征新税，是误解。1986年，中国就有了房产税，就是对拥有房屋产权的人课征的一种财产税（对租金也征）。从现在披露的关于物业税的信息，可以认定，物业税不过就是根据新形势把财产税调整一下而已，并非新税。如果对拥有房产开征新税，那就是重复课税了。
改革房产税确实必要。20多年来，不但居民拥有住房的方式、房地产市场经历了巨大变化，就是整个税收制度，也经过了重大调整，相应调整房产税，改个更贴切的名字，都是可以理解的。
因为对房子征税存在诸多技术难题，房地产税虽然存在多年，征收的效果却不理想。比如，按照现行的《房产税暂时条例》，房产税的计税依据是“房产原值一次减除10％至30％后的余值”，可原值是多少，不易确定，因为同样的房子，有成本价房、房改房、经济适用房、两限房、商品房之分，即使同为市场价，也相差悬殊，要评估、确定计税依据，就得找大批专家一个一个核算，费用很大。
计税依据的麻烦，是房产税（物业税）的宿病，连经验丰富的美国税务部门，也都头疼不已。
不过，对物业税来说，计税依据不过是疥癣之疾，不是最要紧的。
现在，围绕房地产的税，有好几个，比如营业税、城市维护建设税、契税、印花税、土地增值税等等，这些税，虽然名义上由房地产企业缴纳，实际上却完全由购房人承担。税之外，更有数不清的收费，即使屡次清理之后，还剩下几十项。
按照经济学的理论，买房，主要是投资行为，应该受到鼓励。所以，不少国家，不但购买人的税负极轻，还能享受到其他税收照顾，如允许按照购房价格的一定比例，抵扣个人所得税的应纳税所得额等。购房退税的惯例，我们至今没有实行。
房产税，或者物业税公平的作用极为有限，不会因为征物业税，穷人就能住上房；调节经济也谈不上；其唯一的目的，就是增加地方财政收入。
现在地方政府想的就是如何增加收入，因为地方事务繁多，支出太大，而中央财政也没有多少转移支付的空间。现在，房价越来越高，房子又是不动产，征税比较方便。所以，物业税是地方政府最好的收入渠道。有人建议，如果开征物业税，就不再征收营业税等，也不再征收各种费，这几乎不可能。
有人把物业税理解成政府对服务的收费，个人买了房子，可是政府提供了保护，应该交税。这也是一种误会。因为公民已交了其他税，政府有义务、也有财力保护公民的个人财产安全。
有关部门，应该出来明确一下“研究开征物业税”，具体内容到底如何？什么时候征？要知道燃油税从“研究开征”到靴子落下，经过了十几年。
大家现在最关心的是，物业税如果真的开征，是不是会抬高本已难承受的高房价；如果征收物业税，那些拥有多套房的炒房人，成本会不会增加，因此可能打击他们的投机积极性，进而会稳定房价？
物业税肯定会影响房价：房子是耐用品，人们买房，是因为在以后的很多年里，房子会提供收益流，收益流的现值之和，就是房子理论上的现价。如果收益流下降了，房价就会下降，反之，则会上升。当然这是理论上说的，实际情形要复杂很多，不过这是一个观察和判断的重要视角。
人们买房会获得哪些收益呢？第一，租金。把买的房子租出去获得租金，这是显性的租金。如果自住，就不必再出去租房，实际上为自住者节约了租金，这是隐性的租金收入，虽然业主并没有实际得到租金，但因为节约了租金，提高了业主的消费能力。所以，物业税一般也包括对租金的课征，当然，隐性租金没法征，在这个意义上，自住房者占了便宜。第二，房屋的增值收益。城市的土地是稀缺的，正常情况下，房屋会增值，长期更是如此。
但是，拥有住房也要付出成本：第一，抵押贷款利息。大部分人都有抵押贷款，每年要付出利息。第二，税收（和其他费用），即房产存续期间的财产税（房产税或者物业税）、所得税等。
所以，拥有房子，每年获得的净收益是：租金加上房屋增值，再减去利息和税收。房子的现价，就是每年净收益的折现值之和。如果其他条件不变，只是增加税收，那么，拥有房子的净收益就会下降，房子现价会下跌。因此，如果条件适当，物业税有降低房价的作用，也可以在一定程度上可抑制炒作。
可是，其他条件不变几乎是不可能的，房子的租金和增值收益，就不好确定；抵押贷款利息也是变化的。如果其他因素导致的收益增加，抵消了物业税，净收益就会增加，房价会上升。所以，征物业税，对房价的影响，非常不确定的。希望物业税降低房价，打击房地产投机，从长期看，可能只是一厢情愿的幻想。
（作者系北京航空航天大学金融研究中心常务副主任） |
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