司法解释出台 住改商需“全楼业主”同意 各方不知何去何从 《物权法》起草人之一尹田――

　　民宅商用并非绝对“一票否决”

　　5月23日，最高人民法院出台《物权法》的司法解释，这使得小区住宅改商用问题一下变得清晰：住改商须全楼业主同意，即使一个人不同意，您的店铺也开不了。

　　但具体怎么执行，是否推翻原先“少数服从多数”的结果等新的疑问随之产生。为此，记者采访了《物权法》的参与起草人。

　　自从最高人民法院出台对于《物权法》的司法解释后，引起了各方的关注，尤其是关于民宅商用的部分，将原来的“少数服从多数”变成了“一票否决”。

　　对于小区里正打算注册公司的、已经注册的公司、开网店的业主、业委会、居委会，新的司法解释成为摆在大家面前的一道新菜。这第一筷子该从哪夹，大家的心里好像都没谱。

　　业委会：是否投票左右为难

　　司法解释出台后，引发了海淀苏州街大河庄苑小区业主们的热议。因为在这一个距离中关村只有几分钟路程的“住宅”小区里，近一半都是商户。

　　业委会的一个委员说，业委会原本打算要召开全体业主大会，表决是否同意给小区的商户盖章，允许他们在小区注册营业执照。“高法的解释一出台，这业主大会是开也不是，不开也不是。”“E世界15平方米要6000元，这里50平方米3000元，”大河庄苑内的一位商户表示，商人和当初为了投资买房的业主当然希望能用自己的房产注册公司，实现利益更大化。

　　小区内的商户们原本憧憬着业主大会召开通过后，自己就可以在小区名正言顺开公司了。但此时，《物权法》的司法解释出台了，这让很多商户一下子蒙了。

　　按照原来北京的相关规定，只要是非餐厅、歌厅、网吧、生产性质的公司，并取得利害关系业主的同意，就可以在小区注册公司。但现在是全楼只要有一户业主不同意，这公司就开不成！

　　同样蒙了的还有小区业委会，原本的投票箱都已经准备好，但现在已经陷入了投票不对，不投票也不对的尴尬处境。

　　如果业主大会按照50%或者2/3同意注册公司进行投票，最后有一个人站出来说不行，业委会也会面临违法的窘境。但如果现在不投票，业委会又会面临不作为的指责。

　　已注册商户：还要重新签字吗？

　　朝阳区新天第小区也遇到了同样的难题，当初小区创新地采取了商户多交1元钱的方式解决商住的难题。“当时小区业主已经召开业主大会同意注册公司了，但现在不知道还算不算数？”一位在小区开公司的业主表示。

　　在《物权法》公布之后，小区业委会为了解决商住之间的矛盾，提出了如在小区开办公司，需每月每平方米多交纳1元钱的方案，用以补偿公司多消耗在设备维修、安保、保洁等方面的费用。

　　最后小区以超过七成的业主同意，通过1元方案，小区内的公司都得到了业委会的盖章，在工商局注册了公司。这样一来，业委会一年将获得30多万元收入用于小区建设。

　　但《物权法》的司法解释出台后，一些公司开始担心，如果真是一家一家重新签字，还有可能通过吗？

　　居委会：现在不敢轻易盖章

　　同样的困惑也令居委会挠头。一家居委会的负责人透露，《物权法》出台后只说明是住改商要利害关系人同意，但没有界定具体谁是利害关系人。

　　2008年曾经有文件出台，称超过50%的业主同意，然后公示没有异议后，居委会就可以给盖章同意住宅改商用。而当时居委会在实际操作中是按照相邻单元的业主来界定的。

　　“但现在新的司法解释刚出台，肯定谁来也不能办了。”居委会书记表示，“万一不是业主签的字，居委会没有核实清楚，人家来告我们怎么办。”

　　而曾经开过网店的“窗花”（网名）对此也表示：“原来居委会是要求楼上楼下的（业主）签字都没人给签，要是按照新的解释来办执照肯定更难了。”所以她打算干脆就不办网店了。

　　另外，美丽园原业委会雷霞也表示，这个规定现实操作性难度太大，应该划定一个具体的范围，要达到100%的人同意太难了。

　　专家解疑――《物权法》新司法解释

　　通过采访，记者发现新解释出台后，比较集中的争论焦点主要是关于 “一票否决”和已经商用的民宅是否重新表决等问题。

　　记者就此事咨询了北京大学法学院民法研究中心主任、博士生导师尹田。尹教授现任中国法学会理事、中国法学会民法学研究会副会长，是 《物权法》参与起草人之一，对于该司法解释的制订同样参与讨论。

　　司法解释不是绝对的“一票否决”

　　法制晚报 （以下简称“FW”）：《物权法》起草时，是怎样对待“住改商”问题的？

　　尹田教授（以下简称“尹教授”）：在《物权法》起草的时候，关于“住宅改商用”是否可行就曾反复讨论。但其实在工商法中，对公司所在地并没有做出规定说不可以建在住宅小区内。此外，其他现行的法律法规也没有明令禁止，所以我们认为是可行的。

　　FW：之前已经“住改商”的业主现在该怎么办？

　　尹教授：由于法律有不追溯以往的原则，对于司法解释之前就已经“住宅改商用”的用户，是可以继续使用下去的。

　　FW：怎样正确理解“必须本栋建筑物内全体业主同意”？

　　尹教授：司法解释在确立这一条前也经过多次讨论，我认为最后选择这种处理方法应当是正确的。其实这里面说的“本栋建筑物”没有划死范围，是可以灵活判断的。

　　原则上是一座楼，因为楼内的业主当然是有直接利害关系。但是楼外的业主如果有证据说对你也有干扰，那同样也可以参与否决楼内的“住宅改商用”。

　　对于楼内的人来说，司法解释也不是绝对的“一票否定”。如果有其他的证据，证明有些人的不同意是“恶意抗辩”，那这种否决就是无效的。

　　例如，在司法解释颁布之前，有人就已经将住宅改成商用，并且征得了大家同意。

　　但是在司法解释颁布之后，有些人想改成商用却遭到某些人的反对，而反对的人恰恰就是之前改成商用的。那么，这种反对就不成立，不能因为你之前占了便宜，就不让别人也获得利益。

　　只要反对的理由构成不正当性，那反对者就是恶意抗辩。至于什么情况下的理由构成不正当性，要根据具体情况具体分析。

　　“一票否决”为何替代“少数服从多数”

　　FW：既然不是绝对的 “一票否决权”，为什么还要代替传统的“少数服从多数”？

　　尹教授：这样做是为了保证每个人的利益。司法解释中第十条第二款说，因为多数业主同意就改成商用了，法律是不支持的。

　　因为“少数服从多数”是对共有部分的使用，以及对共同事物做出决定而言。举例来说，业主大会想投票选择一家物业，就永远不可能全体业主同意。但是这种事情总得要一个结论，它是一种必要行为，不决定不行。

　　而住宅改商用则不是一种必要行为，只是对个别业主来说是增加了一种利益。每个业主购买住房时的用途是住宅，不让你住宅改商用，并没有侵犯你的使用权。

　　除非将商业用途列入合同，购买的时候就有预见性，那样的话不同意就是不正当的。毕竟住商混用确实会给住户造成一定的不便，而且影响转让价格。

　　另一方面来说，假定一栋楼有50家住户，30家要改成商用，这就变成多数人损害少数人的利益。而这一次使个人利益上升为第一位。

　　FW：该司法解释到10月1日才生效，这是否意味着这期间还可以继续之前的政策？

　　尹教授：虽然是10月份才生效，但其实从它颁布开始就会产生影响。生效之前住改商一律不能动是错误的。但是趁着司法解释生效前，抓紧时间进行“住改商”，其实是对法律的一种规避。

　　FW：现在大学生就业的形势并不好，所以都鼓励大学生在家自主创业。这个时候出台这样的政策，是不是会影响创业环境？

　　尹教授：这些政策也是一把双刃剑，确实会让住改商变得艰难，对就业产生一定的影响。但如果这个问题不加以限制的话，会对其他业主的权益造成很大侵害。

　　所有的规则都有利有弊，具体是利益权衡的一种问题。而大学生就业并不是住改商能完全影响的，它能起的作用很有限。

　　链接

　　2009年5月24日，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。